האם השקעה ב-נדל"ן מניב עדיפה על דירת מגורים?

מאמר על הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן בישראל.
בתקופה של שוק ההון לא יציב, מסוכן ולא רווחי, כאשר הריבית על פקדון בבנק נמוכה מאוד, האם כדאי להשקיע בנדל"ן מניב והאם זה כדאי בכלל מבחינת המשקיע הפרטי?

הסתכלות על שוק הנדל"ן מצביעה על תופעה מעניינת: בטווח ארוך (למעט אירועים נקודתיים), מחירי הנדל"ן בישראל עולים באופן עקבי. עובדה זו בשילוב ההבנה כי עתודות קרקע לבנייה הולכות ונעלמות, הרי שהשקעה בנדל"ן לטווח ארוך צפויה להניב תשואה אטרקטיבית. היום, כאשר מחירי הנדל"ן המניב ירדו נראה כי זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב.

נדל"ן למגורים או נדל"ן מניב?

מרבית המשקיעים הקטנים נרתעים מהשקעה בנדל"ן מניב מסיבה פשוטה: חוסר הבנת התחום וחוסר הרצון להתעסק עם ענייני המיסוי. בעוד הכנסה מדירת מגורים פטורה ברב המקרים ממס בהשכרתה ובמכירתה, נכס מסחרי (לדוג' משרדים, חנויות, בתי מלון) אינו פטור ממס. עם זאת, דווקא נדל"ן מסחרי מניב תשואות גבוהות משמעותית מנדל"ן למגורים ועלותו לרכישה במקרים רבים יכולה להיות נמוכה משמעותית מרכישת דירה.
דוגמה: השקעה בנדל"ן מניב יכולה להתחיל אפילו מכמה עשרות אלפי שקלים, לעומת דירות אשר מרביתן מתומחרות במאות אלפי שקלים. זאת ועוד, ניתן לרכוש, דווקא היום, נדל"ן מניב אשר יניב תשואה של 9-10% ומעלה להבדיל ממגורים אשר יניב עדיין לא יותר מ- 7%.

כיצד קונים נדל"ן מניב ומה חשוב לבדוק?

טרם רכישת נדל"ן מניב רצוי לבדוק:
1. איתנות השוכר: עדיף להשכיר לגוף יציב, כגון ממשלה או בנק, ואולם במרבית המקרים ניתן להסתפק ברואי חשבון, עורכי דין, רופאים וכו'.

2. אורך תקופת השכירות: ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, כך יציבות הכנסת התשואה מובטחת. דווקא בתקופה שכזו יש לכך חשיבות גבוהה יותר.

3. התשואה האפשרית: מובן כי זהו מרכיב חשוב.

4. שוויו של הנכס ללא התשואה, חשוב לוודא כי רוכשים נכס בשווי ריאלי (מחיר למ"ר) בהתעלם מגובה התשואה ע"מ להימנע ממקרה בו עם עזיבת השוכר הנכס יניב תשואה נמוכה ומכירתו תניב הפסד ניכר לרוכש. במובן זה כדאי לבדוק את סחירותו של הנכס, היינו, האם מדובר במרכז בו יש תפוסה טובה של שוכרים, האם ניתן למכור נכס בקלות, ועוד פרמטרים שונים.

5. שמאות מקרקעין: בגלל שרכישת הנכס מחייבת בדיקת שמאי בכל מקרה, כדאי לרכוש שירותי שמאי מקרקעין בטרם הרכישה, ע"מ לבדוק את ההיבטים השונים של הכנס.

6. עלויות נלוות: בדומה להוצאות ניהול ועד הבית, בנכס מניב רציני ישנה חברת ניהול נדל"ן, המלווה את המרכז או הבניין. כדאי לבדוק את השירותים הניתנים וגובה דמי הניהול.

מימון השקעות נדל"ן

מימון נכס מניב דומה מאוד למימון רכישת דירה. מרבית הבנקים למשכנתאות מעניקים משכנתאות לרכישת נכסים מניבים. עלויות המשכנתא מעט גבוהות יותר ותקופות ההחזר בד"כ נעות עד ל- 10 או 15 שנים. עם זאת, בהתחשב בעלות הרכישה הנדרשת, שכאמור קטנה מדירות, אין הדבר צריך להרתיע.

מיסוי השקעות נדל"ן

כפי שכבר צוין, הכנסה מנכס מניב אינה פטורה ממס. מכירתו למי שאינו עוסק בתחום חייבת ב- 20% מס ליחיד, ו- 25% מס לחברה. הכנסה משכירות הינה הכנסה החייבת בתשלום מס שוטף. גם רכישת הנכס ומכירתו כמעט תמיד חייבים במע"מ. ייעוץ מס אצל רוא חשבון או עורך דין מתמחה יכולים לפטור את המבוך שאינו כה מסובך.

לסיכום, רכישת נכס מניב מאפשרת ליהנות מתשואה שאינה בת השגה בתחומים אחרים, והינה אפיק השקעה ראוי וכדאי.

תגים: השקעה, נדל"ן מניב